LMNP ou SCI : quel est le meilleur statut pour un investissement locatif ?
Mais avant de vous lancer dans votre premier investissement locatif, sachez qu’il y a deux règles fondamentales pour faire de bons investissements dans l’immobilier et plus particulièrement dans l’investissement locatif. La première c’est de comprendre le marché, la seconde c’est d’être bien entouré et bien accompagné lors de votre projet.
Qui dit bien accompagné, dit choix d’un statut adapté fiscalement à votre projet d’investissement locatif. SCI et LMNP, SARL ?
Pourquoi choisir le statut LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est idéal pour se lancer dans l’investissement locatif appartement dans l’optique d’obtenir un complément de revenus.dans le cadre de votre projet locatif, que ce soit pour un appartement, une maison ou un immeuble de rapport, dans l’optique d’obtenir un complément de revenus. Sa gestion est très simple, les revenus locatifs sont déclarés directement comme des revenus commerciaux imposables dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Le statut LMNP ne nécessite pas la création d’une entreprise sous la forme juridique (donc pas de frais de création d’entreprise). Il faudra simplement obtenir un numéro SIREN (vous pouvez déclarer votre activité LMNP directement sur le site Infogreffe et obtenir rapidement votre numéro SIREN).
1- Les avantages du statut LMNP
- Le premier avantage est la simplicité du statut LMNP en matière de création et de gestion. N’ayant pas besoin d’une forme juridique d’entreprise, il n’y aura quasiment aucun frais à prévoir.
- Le second avantage concerne la revente du bien. Contrairement au statut SCI, vous bénéficiez avec le statut LMNP d’un assujettissement sur la plus-value des particuliers. (Plus-value = Prix de vente – (Prix d’achat + Frais)). Concrètement, lors de la revente d’un bien on ne partira pas de la valeur nette comptable du bien. On ne prendra pas en compte l’amortissement pour le calcul du prix d’achat (alors qu’on en a bénéficié).
2- Comment bénéficier du statut LMNP ?
- Être propriétaire d’un ou plusieurs logements pour de la location meublée.
- Être domicilié en France fiscalement.
- Que vos revenus locatifs soit inférieur à vos revenus de travail (Les revenus locatifs ne doivent pas être votre plus grosse source de revenus au sein du foyer fiscal).
- Que vos revenus locatifs soit inférieur à 23 000€ sur une année.
3- Déclarer vos revenus : LMNP Micro-Bic ou LMNP Réel ?
Avec le statut LMNP lors de la déclaration de vos revenus locatifs qui entrent dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux), vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux.
- Le LMNP au régime fiscal Micro-Bic qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%.
Exemple : Vous louez une colocation de 3 chambres qui vous rapporte 20 000€ de loyers par an. Avec le régime fiscal Micro-Bic il y aura seulement 10 000€ de loyers imposables grâce à l’abattement de 50%. - Le LMNP au régime fiscal Réel ne dispose pas d’un abattement mais donne la possibilité de faire une déduction des charges (frais de notaire, frais d’agence, charges courantes, charges d’amortissement, etc…) pendant 10 ans.
Vous l’avez compris le statut LMNP est LE statut idéal pour se lancer dans l’investissement locatif meublé de façon » non professionnelle » et obtenir un complément de revenus. Cependant si vous souhaitez faire de l’investissement locatif votre première source de revenus avec une croissance immobilière accélérée, il est plus judicieux de vous orienter vers le statut SCI qui est le plus adapté pour réaliser d’importants bénéfices.
Pourquoi choisir le statut SCI ?
Le statut SCI (Société civile immobilière) est idéal pour se constituer un patrimoine immobilier et gérer un ou plusieurs biens en location de façon commune (deux personnes minimum). Cela permet de mutualiser les moyens financiers afin de réaliser des investissements plus importants. Chacun des associés obtient un nombre de parts sociales égales à son apport financier. Le statut SCI vous permettra d’optimiser au mieux le rendement de votre ou vos investissements locatifs.
Le statut SCI nécessite la création d’une forme juridique d’entreprise. La gestion est un peu plus lourde que le statut LMNP puisque plusieurs étapes sont à respecter lors de la création, de la rédaction des statuts, jusqu’au suivi annuel. Les décisions sont prises en assemblée générale et la tenue d’une comptabilité commerciale annuelle est obligatoire. Cette gestion entraînera quelques frais administratifs.
Cependant le statut SCI possède des avantages fiscaux très intéressants pour des personnes souhaitant développer un patrimoine immobilier.
1- SCI à l'IS ou SCI à l'IR
Lors de la création de la SCI, il y a deux possibilités en matière d’imposition : la SCI à l’IR (régime de l’impôt sur le revenu) qui est le choix de base du fait de son objet civil. Qui est transparente fiscalement et qui permet de faire des donations sans frais (100 000€ tous les 15 ans à vos enfants) ou la SCI à l’IS (régime de l’impôt sur les sociétés) disponible en option (lors de la création ou même lors de la vie sociale). La SCI à l’IS est soumise à l’impôt sur les sociétés et les bénéfices peuvent rester à l’intérieur de la société le temps que les associés le désirent. Si les associés veulent sortir l’argent de la société ils seront alors soumis à la Flat Tax de 30%.
Le choix en matière d’imposition est primordial selon la nature de l’activité de votre SCI. Dans le cas d’investissements immobiliers locatifs, il est conseillé de choisir le statut SCI à l’IS.
2- Les avantages du statut SCI à l'IS
- Le premier avantage du statut SCI à l’IS c’est la distinction entre le patrimoine de la SCI et le patrimoine personnel des associés. La SCI à l’IS possède une personnalité morale, elle dispose donc de son propre patrimoine et de ses propres bénéfices. Les bénéfices de la SCI à l’IS sont donc soumis à l’impôt sur les sociétés (15% de taux d’imposition jusqu’à 38 000 € de bénéfice). Ce statut rend le patrimoine personnel des associés insaisissable en cas de créances impayées.
Exemple : Votre SCI à l’IS réalise 20 000€ de bénéfices annuels. En déduisant l’impôt sur les sociétés (3 000€) il vous restera 17 000€ de bénéfice que vous pouvez laisser dans votre société pour réinvestir. Si vous souhaitez distribuer du bénéfice à vous et vos associés vous serez alors imposable personnellement sur la somme versée. - Le second avantage se situe au niveau de la transmission du patrimoine, la SCI permet aux associés de transmettre des parts de la société à leurs enfants en minimisant les coûts ou pour la transmission de la nue-propriété aux enfants, tout en conservant la valeur de l’usufruit.
De plus la tendance est à la baisse sur l’impôt sur les sociétés contrairement à l’impôt sur le revenu.
Attention cependant à la fiscalité de la revente dans la SCI, la valeur prise en compte pour le calcul de la plus-value sera la valeur nette comptable soit un impôt directement sur le prix de vente. C’est pourquoi nous vous conseillons lors de la gestion d’une SCI de ne pas revendre les biens mais de réaliser une transmission des parts.
Peut-on cumuler les deux statuts ?
Les deux statuts possèdent des conditions de fonctionnement différents à cause de la nature de leur objet social. Le LMNP dispose d’un objet social de nature commercial, la SCI dispose d’un objet social de nature civile et non commercial. Ce qui signifie que selon les dispositions de l’article 1845 du code civil, une SCI qui est considérée comme » civile » ne peut pas exercer une activité de nature commerciale.
Cependant, il est possible de cumuler les statuts LMNP et SCI sous certaines conditions :
1 – La LMNP doit être une activité économique complémentaire de la SCI.
2 – Le chiffre d’affaires de la LMNP doit être en dessous de 10% du chiffre d’affaires annuel de la SCI.
Notre conseil :
Pour des rentes sur le long terme ou la constitution d’un patrimoine, privilégier la SCI à l’IS en gardant les bénéfices à l’intérieur de la société pour réinvestir.
Pour avoir un complément de revenus ou pour un achat locatif que vous revendrez rapidement nous vous conseillons de privilégier le statut LMNP.
Choisir le statut approprié à votre projet n’est pas chose aisée, cependant avec quelques connaissances et un bon accompagnement, vous serez en mesure de réaliser des investissements locatifs pertinents et rentables.
N’oubliez pas, la chose la plus importante dans l’immobilier locatif c’est le temps ! Alors commencer à investir le plus tôt possible.
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