SCI immobilier locatif : tout savoir sur le sujet
Les investisseurs immobiliers cherchent souvent à fructifier leur argent en investissant dans une solution rentable. La SCI représente une société civile détenant un objet immobilier. Cette forme juridique de société est non seulement courante, mais présente aussi plusieurs avantages.
Elle est très appréciée par les investisseurs qui souhaitent avoir la maîtrise sur leur fiscalité, tout en investissant dans l’immobilier locatif. En plus de permettre la transmission des biens et la détention à plusieurs, elle vous offre la possibilité d’optimiser votre fiscalité et de mener vos activités d’investissement immobilier. Créer une SCI immobilière peut se faire dès lors qu’au moins deux personnes décident de s’associer pour la constituer, et ont pour projet de posséder un ou plusieurs immeubles ensemble.
En fonction des situations, détenir des biens en indivision (ou en direct) se révèle alors moins avantageux que la détention de bien à travers une SCI.
Quel est le mode de fonctionnement d’une SCI ?
Vous pouvez être amené à vous demander les raisons pour lesquelles les gens parlent d’entreprise alors que vous souhaitez avoir une SCI immobilière. En réalité, ce que vous envisagez, c’est créer une Société Civile Immobilière (SCI) qui n’aura pas la vocation d’une entreprise, mais détiendra un immeuble. Dans ce cas, il est normal de ne pas comprendre le lien entre les informations relatives aux entreprises et votre objectif.
En matière de SCI, il faut savoir qu’il existe deux types de fiscalités : la fiscalité de l’impôt sur les sociétés et celle dite de l’impôt sur le revenu.
La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Vous avez la possibilité de créer une SCI d’entreprise avec l’option de l’impôt sur les sociétés. Dans la majorité des cas, c’est cela que nos équipes vous recommandent. En effet, l’IS est un impôt différé dans le temps. Lorsque vous y êtes soumis, votre SCI va fonctionner comme une vraie entreprise.
C’est-à-dire, qu’au même titre que les sociétés commerciales, elle sera également soumise à l’IS.
Les diverses réglementations actuellement en vigueur en France lui seront appliquées comme pour les entreprises commerciales.
La SCI à l’impôt sur le revenu
Le système fiscal de l’impôt sur le revenu est une fiscalité totalement transparente. C’est une SCI qui sera complètement transparente sur le plan fiscal. Plus concrètement, vos revenus fonciers seront imposés comme si vous possédiez un immeuble loué en direct et en location nue. L’investisseur a alors la possibilité de choisir l’option de l’impôt sur les sociétés comme alternative.
Pourquoi acquérir un bien à travers une SCI ?
A priori, sachez que pour réaliser un investissement rentable dans l’immobilier, il est recommandé de diversifier son portefeuille en optant pour des biens en nue-propriété, en copropriété ou neufs. Aujourd’hui, on retrouve plus d’avantages dans la fiscalité des sociétés soumises aux SCI à l’IS.
En effet, puisque l’impôt sur l’IS s’applique à toutes les entreprises françaises, la fiscalité des particuliers continue d’augmenter et le gouvernement souhaite promouvoir l’activité économique, la fiscalité des sociétés tend à baisser. Cela traduit la volonté de l’État à vouloir encourager l’économie.
Les entreprises se retrouvent ainsi favorisées. Leurs impôts qui étaient de 15 % à la base en France lorsque les bénéfices se trouvent en dessous de 38.120 euros et de 33 % au-dessus des 38.120 euros de bénéfices, se retrouvent complètement allégés. Au cours de son mandat, le président Emmanuel Macron a pris l’engagement de revoir progressivement cette fiscalité à la baisse. Cela a déjà chuté jusqu’à 25 % depuis 2022.
Quels sont les modes de détention d’un bien immobilier ?
Fort de notre expérience et de notre expertise dans l’acquisition et la gestion de bien immobilier en détention directe ou à titre privé à travers des sociétés civiles immobilières, Totem Invest met tout son savoir-faire à votre service à travers différentes formules adaptables. Cela vous aide notamment à faire le bon choix par rapport à la nécessité ou non de mettre sur pied une SCI. Que se passe-t-il lorsque vous détenez ou achetez un bien immobilier ?
Les biens immobiliers peuvent s’acquérir de plusieurs façons. Lorsque vous achetez directement le bien, on parle de la détention propre, ce qui veut dire que vous le détenez en direct (patrimoine personnel). Il est possible d’acquérir un bien seul ou en indivision. Qu’il s’agisse de l’un ou l’autre des cas, votre nom ou celui de votre indivisaire sera alors marqué sur l’acte de vente. Le bien sera ainsi votre propriété directe. Cette configuration est la plus classique et la plus simple.
La détention en direct (en opposition à la SCI)
Comment fonctionne la propriété directe ?
En détention directe, tous les revenus locatifs provenant de la mise en location du bien seront soumis à l’impôt selon une fiscalité de particuliers. Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, au régime LMP ou LMNP réel, on parle de revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Lorsqu’il s’agit d’une location nue, on parle de revenus fonciers.
Si vous souhaitez avoir plus d’information ou mieux comprendre la fiscalité en détention de bien en direct, contactez Totem Invest pour bénéficier d’un accompagnement adéquat. Nous avons aidé et coaché des milliers de particuliers qui aujourd’hui continuent de jouir de bénéfices grâce leurs choix d’investissement immobilier. Il vous reste encore quelques éléments à éclaircir ? La SCI immobilier locatif n’aura plus aucun secret pour vous une fois que vous rentrerez en contact avec nos équipes d’experts.
Créer une SCI immobilière : les points à prendre en compte
La SCI immobilière est un régime que nous vous recommandons particulièrement parce qu’il possède plusieurs avantages pour l’investisseur immobilier que vous êtes ou que vous vous apprêtez à devenir. Il est toutefois nécessaire de comprendre le fonctionnement de la SCI et la raison pour laquelle vous devez acquérir votre bien par l’intermédiaire d’une société. De plus, certains points importants sont à prendre en considération avant de se lancer dans l’investissement locatif par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI), tels que : la sélection des locataires, la rentabilité attendue, le financement, le coût de la comptabilité, le choix du bien immobilier, etc.
Quand on n’est pas un professionnel du domaine, il est bien délicat de tout prendre en considération, ce qui est indispensable pour faire les bons choix. Totem Invest peut s’occuper de tout à votre place grâce à une formule tout en 1. Aussi, chaque partie du processus vous sera détaillée.
Quels sont les avantages liés à la détention d’une Société Civile Immobilière (SCI) ?
La SCI a de nombreux avantages. Il s’agit d’un régime intéressant, car d’un côté, avec la détention en direct, vous possédez des biens qui seront fiscalisés à l’impôt sur le revenu. D’un autre côté, vos biens peuvent vous permettre d’être fiscalisé à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, vous devez faire attention à certains éléments comme l’objet social de votre société civile immobilière. Celui-ci est d’une grande importance, car c’est lui qui fixe le champ d’action de la société.
Au nombre des avantages de la SCI immobilier locatif, cinq sont les plus importants :
- La succession : l’un des avantages les plus importants de la SCI familiale. Elle vous évite d’être confronté à la cession de vos parts sociales en les transférant à vos héritiers ;
- L’étanchéité : c’est la protection du patrimoine personnel des associés ;
- La tendance de réduction et de recherche de compétitivité sur les sociétés ;
- Le palier de 38.120 euros de bénéfices est imposé à 15 % ;
- Distinction entre le patrimoine des sociétés et le patrimoine personnel.
Il existe indéniablement des avantages dans la SCI immobilière locative. Mais même en tant qu’investisseur averti, il n’est pas facile de cerner tous les rouages de ce type d’investissement immobilier. Grâce à notre offre “Clé en main”, nous concrétisons tous vos projets.
Un projet d’investissement en immobilier d’une SCI peut être rentable grâce au rendement locatif. Cependant, avant de mettre en location les résidences et éventuellement revendre à un acquéreur intéressé, il faut prendre en compte plusieurs facteurs. Il s’agit essentiellement des éventuels impayés, des frais de notaire, de la taxe foncière et des mensualités du prêt. Vous pouvez utiliser l’effet de levier pour optimiser la rentabilité et réaliser un placement patrimonial diversifié avec l’avantage fiscal du déficit foncier et les réductions fiscales liées à l’achat immobilier.
Totem Invest, c’est un service d’accompagnement sur mesure et digitalisé, accessible à toutes et tous. Notre expertise peut être internalisée et nous intervenons partout en France pour vous proposer le meilleur des services. Étude de projet, recherche de biens, rénovation de A à Z, home staging, gestion locative… contactez-nous pour profiter de la meilleure des prestations disponibles, adaptée à votre profil et vos attentes.