SCI immobilier locatif : tout savoir sur le sujet en 2024
Les investisseurs immobiliers cherchent la rentabilité et la maîtrise fiscale. La SCI, forme juridique de détention immobilière, permet de répondre à ces besoins. Elle favorise l’investissement locatif, la transmission des biens, et offre des avantages fiscaux. La création d’une SCI requiert au moins deux associés avec un projet commun d’acquérir des immeubles. Comparativement à une détention en indivision ou en direct, la SCI s’avère plus avantageuse dans de nombreuses situations. Découvrons également les avantages de la SCI
Quel est le mode de fonctionnement d’une SCI ?
Vous pouvez être amené à vous demander les raisons pour lesquelles les gens parlent d’entreprise alors que vous souhaitez avoir une SCI immobilière. En réalité, ce que vous envisagez, c’est créer une Société Civile Immobilière (SCI) qui n’aura pas la vocation d’une entreprise, mais détiendra un immeuble de rapport. Dans ce cas, il est normal de ne pas comprendre le lien entre les informations relatives aux entreprises et votre objectif.
En matière de SCI, il faut savoir qu’il existe deux types de fiscalités : la fiscalité de l’impôt sur les sociétés et celle dite de l’impôt sur le revenu.
La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Vous avez la possibilité de créer une SCI d’entreprise avec l’option de l’impôt sur les sociétés. Dans la majorité des cas, c’est cela que nos équipes vous recommandent. En effet, l’IS est un impôt différé dans le temps. Lorsque vous y êtes soumis, votre SCI va fonctionner comme une vraie entreprise.
C’est-à-dire, qu’au même titre que les sociétés commerciales, elle sera également soumise à l’IS.
Les diverses réglementations actuellement en vigueur en France lui seront appliquées comme pour les entreprises commerciales.
La SCI à l’impôt sur le revenu
Lorsque vous créez une SCI, vous devez choisir son régime fiscal. Il existe deux options possibles : l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR).
L’IS est un impôt qui s’applique aux bénéfices des sociétés. Il est calculé sur le résultat net de l’entreprise, après déduction de ses charges.
L’IR est un impôt qui s’applique aux revenus des personnes physiques. Il est calculé sur le revenu global du contribuable, y compris les revenus de sa SCI.
Dans la plupart des cas, nous recommandons de choisir l’IS pour une SCI. En effet, l’IS offre plusieurs avantages, notamment :
- Un taux d’imposition plus avantageux pour les petites entreprises : en 2023, le taux de l’IS est de 25 % pour les PME dont le chiffre d’affaires est inférieur à 250 millions d’euros.
- Un impôt différé dans le temps : les bénéfices de la SCI ne sont pas imposés immédiatement, mais seulement lors de leur distribution aux associés.
- Une meilleure gestion des charges sociales : les charges sociales des associés d’une SCI à l’IS sont calculées sur leur rémunération, et non sur les bénéfices de la société.
Voici un exemple pour illustrer les avantages de l’IS pour une SCI
- Soit une SCI qui réalise un bénéfice de 100 000 €.
- Si la SCI est soumise à l’IR, les associés devront payer l’impôt sur le revenu sur ce montant, soit environ 45 000 €.
- Si la SCI est soumise à l’IS, l’impôt sur les sociétés sera de 25 000 €.
- Ensuite, les associés pourront décider de distribuer les bénéfices de la société. Ils devront alors payer l’impôt sur le revenu sur cette distribution, mais le taux sera moindre que s’ils avaient payé l’impôt sur le revenu sur l’ensemble du bénéfice de la société.
Dans cet exemple, la SCI à l’IS permet aux associés de payer moins d’impôts que la SCI à l’IR.
Toutefois, il est important de noter que l’IS présente également des inconvénients, notamment :
- Une fiscalité plus complexe : la comptabilité d’une SCI à l’IS est plus complexe que celle d’une SCI à l’IR.
- Une responsabilité des associés illimitée : les associés d’une SCI à l’IS sont responsables des dettes de la société de manière illimitée.
l’IS est le régime fiscal le plus avantageux pour la plupart des SCI. Toutefois, il est important de bien comprendre les avantages et les inconvénients de ce régime avant de faire votre choix.
Pourquoi acquérir un bien à travers une SCI ?
A priori, sachez que pour réaliser un investissement rentable dans l’immobilier, il est recommandé de diversifier son portefeuille en optant pour des biens en nue-propriété, en copropriété ou neufs. Aujourd’hui, on retrouve plus d’avantages dans la fiscalité des sociétés soumises aux SCI à l’IS.
En effet, puisque l’impôt sur l’IS s’applique à toutes les entreprises françaises, la fiscalité des particuliers continue d’augmenter et le gouvernement souhaite promouvoir l’activité économique, la fiscalité des sociétés tend à baisser. Cela traduit la volonté de l’État à vouloir encourager l’économie.
Les entreprises se retrouvent ainsi favorisées. Leurs impôts qui étaient de 15 % à la base en France lorsque les bénéfices se trouvent en dessous de 38.120 euros et de 33 % au-dessus des 38.120 euros de bénéfices, se retrouvent complètement allégés. Au cours de son mandat, le président Emmanuel Macron a pris l’engagement de revoir progressivement cette fiscalité à la baisse. Cela a déjà chuté jusqu’à 25 % depuis 2022. Retrouvez notre article sur le comparatif SCI et LMNP.
Quels sont les modes de détention d’un bien immobilier ?
Fort de notre expérience et de notre expertise dans l’acquisition et la gestion de bien immobilier en détention directe ou à titre privé à travers des sociétés civiles immobilières, Totem Invest met tout son savoir-faire à votre service à travers différentes formules adaptables. Cela vous aide notamment à faire le bon choix par rapport à la nécessité ou non de mettre sur pied une SCI. Que se passe-t-il lorsque vous détenez ou achetez un bien immobilier ?
Les biens immobiliers peuvent s’acquérir de plusieurs façons. Lorsque vous achetez directement le bien, on parle de la détention propre, ce qui veut dire que vous le détenez en direct (patrimoine personnel). Il est possible d’acquérir un bien seul ou en indivision. Qu’il s’agisse de l’un ou l’autre des cas, votre nom ou celui de votre indivisaire sera alors marqué sur l’acte de vente. Le bien sera ainsi votre propriété directe. Cette configuration est la plus classique et la plus simple.
La détention en direct (en opposition à la SCI)
Comment fonctionne la propriété directe ?
En détention directe, tous les revenus locatifs provenant de la mise en location du bien seront soumis à l’impôt selon une fiscalité de particuliers. Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, au régime LMP ou LMNP réel, on parle de revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Lorsqu’il s’agit d’une location nue, on parle de revenus fonciers.
Si vous souhaitez avoir plus d’information ou mieux comprendre la fiscalité en détention de bien en direct, contactez Totem Invest pour bénéficier d’un accompagnement adéquat. Nous avons aidé et coaché des milliers de particuliers qui aujourd’hui continuent de jouir de bénéfices grâce leurs choix d’investissement immobilier. Il vous reste encore quelques éléments à éclaircir ? La SCI immobilier locatif n’aura plus aucun secret pour vous une fois que vous rentrerez en contact avec nos équipes d’experts.
Créer une SCI immobilière : les points à prendre en compte
La SCI immobilière offre de nombreux avantages à l’investisseur, mais sa compréhension et ses choix stratégiques sont essentiels.
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique idéale pour investir dans l’immobilier. Elle permet à plusieurs personnes de se regrouper pour acheter un bien immobilier, tout en conservant la propriété individuelle de leurs parts.
Mais la création d’une SCI n’est pas une mince affaire. Il est important de bien comprendre les points à prendre en compte pour réussir son investissement.
Voici quelques conseils pour vous aider à créer une SCI immobilière réussie :
Choisissez le régime fiscal adapté à votre situation. Il existe deux options possibles : l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR). L’IS est plus avantageux pour les SCI dont les revenus sont élevés, tandis que l’IR est plus simple à gérer.
Choisissez des associés qui partagent vos objectifs et vos valeurs. Il est important de s’entendre sur les objectifs de la SCI et sur la manière de la gérer.
Fixez un capital social suffisant pour financer vos acquisitions immobilières. Le capital social doit être d’au moins 1 euro, mais il est préférable de le fixer plus haut pour garantir les créanciers de la SCI.
Choisissez un bien immobilier bien situé et rentable. La localisation du bien est un facteur important à prendre en compte, car elle influe sur la valeur locative du bien.
Faites appel à un professionnel pour vous aider à gérer votre SCI. La gestion d’une SCI peut être complexe, il est donc préférable de faire appel à un professionnel pour vous aider.
Quels sont les avantages de la SCI - Société Civile Immobilière ?
La SCI offre de multiples avantages. Elle permet la détention de biens soumis à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés. L’objet social de votre SCI revêt une importance majeure, car il définit son domaine d’activité.
Au nombre des avantages de la SCI immobilier locatif, cinq sont les plus importants :
- La succession : l’un des avantages les plus importants de la SCI familiale. Elle vous évite d’être confronté à la cession de vos parts sociales en les transférant à vos héritiers ;
- L’étanchéité : c’est la protection du patrimoine personnel des associés ;
- La tendance de réduction et de recherche de compétitivité sur les sociétés ;
- Le palier de 38.120 euros de bénéfices est imposé à 15 % ;
- Distinction entre le patrimoine des sociétés et le patrimoine personnel.
Il existe indéniablement des avantages dans la SCI immobilière locative. Mais même en tant qu’investisseur averti, il n’est pas facile de cerner tous les rouages de ce type d’investissement immobilier. Grâce à notre offre “Clé en main”, nous concrétisons tous vos projets.
Un projet d’investissement en immobilier d’une SCI peut être rentable grâce au rendement locatif. Cependant, avant de mettre en location les résidences et éventuellement revendre à un acquéreur intéressé, il faut prendre en compte plusieurs facteurs. Il s’agit essentiellement des éventuels impayés, des frais de notaire, de la taxe foncière et des mensualités du prêt. Vous pouvez utiliser l’effet de levier pour optimiser la rentabilité et réaliser un placement patrimonial diversifié avec l’avantage fiscal du déficit foncier et les réductions fiscales liées à l’achat immobilier. Retrouvez également notre article sur l’Eurl immobilier .
Totem Invest, c’est un service d’accompagnement sur mesure et digitalisé, accessible à toutes et tous. Comme nous vous l’avons dit, au sein de notre tribu, vous serez très bien accompagné pour votre investissement locatif clé en main. Accompagné de nos experts, votre investissement immobilier locatif aura toutes les chances de réussir. Vous bénéficierez d’un point sur votre situation, d’un échange sur vos envies et sur vos objectifs. Votre bien sera transformé et décoré par nos soins, cependant, ne vous inquiétez pas, vous bénéficiez d’une garantie sur les coûts fixes des travaux. En effet, s’il y a un dépassement, nous prenons à notre charge les excédents de coûts. contactez-nous pour profiter de la meilleure des prestations disponibles, adaptée à votre profil et vos attentes.