Ce qui change pour les propriétaires et les locataires en 2022
Le mois de janvier est souvent annonciateur de nouvelles normes et mesures législatives. Le secteur de l’immobilier n’échappe pas à la règle.
Totem Invest vous propose un rapide tour d’horizon sur les changements attendus pour les propriétaires et les locataires en 2022.
Les changements liés aux normes climatiques.
L’une des premières mesures pour 2022 concerne la mise aux normes des logements (locatifs ou particuliers) en accord avec la perspective gouvernementale de neutralité Carbonne en 2050.
1- Audit énergétique exigé avant mise en vente.
Avant la mise en vente, les propriétaires de « passoires thermiques » devront soumettre leur logement à un audit énergétique. Pour des questions pratiques, cette mesure a été repoussée au 1er septembre 2022.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
logement noté de F à G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Une autre mesure liée aux logements énergivores, concernant cette fois-ci, les baux locatifs ; en application de la loi climat et résilience, les loyers des passoires thermiques seront gelés. A partir du 25 août 2022, les propriétaires de ce type de logements seront, en effet, dans l’incapacité de réévaluer les prix des loyers à la hausse.
Les changements liés au crédit
A partir du premier janvier, les banques seront contraintes de resserrer les conditions d’octroi des crédits immobilier sous peine de sanction.
Avant de s’engager sur un dossier emprunteur, les banques doivent respecter une limite maximale d’endettement fixée à 35% des revenus mensuels, assurance incluse.
Cet endettement ne doit pas excéder une durée maximale de 25 ans. On note une marge de 2 ans pour l’acquisition d’un logement neuf, acheté sur plan (VEFA) ou tout acquisition dans l’ancien dont le montant des travaux est égal à 25% du coût total de l’opération. Soit, pour ces 2 exceptions, une durée d’endettement maximale de 27 ans.
NB : Les banques pourront accepter 20% des dossiers ne répondant pas à ces obligations ci-dessus à condition de favoriser les primo-accédants.
Quelles mesures liées aux impôts en 2022 ?
Les impôts ne sont pas mis de côté pour 2022 avec des changements attendus sur la taxe d’habitation et la taxe foncière.
1- La taxe d'habitation
Les 20% des ménages les plus aisés qui n’avaient pas profité de la réforme d’Emmanuel Macron sur la taxe d’habitation seront exonérés de 65% en 2022 avant une suppression totale en 2023.
2- La taxe foncière sur l'immobilier locatif
La taxe foncière, calculée sur la valeur cadastrale, voit sa valeur fluctuer en fonction d’un « coefficient de revalorisation forfaitaire «
En novembre 2021, l’IPCH (l’indice des prix à la consommation harmonisé) a augmenté de 3,4%. En 2022, les valeurs locatives vont progresser de 3,4%, et faire ainsi progresser réciproquement la taxe foncière.
Le louer Abordable reconduit jusqu'en 2024
Prolongation et renforcement jusqu’au 31 décembre 2024 de ce dispositif visant à inciter les propriétaires à pratiquer des loyers en-dessous des prix du marché en contrepartie d’un avantage fiscal.
Le louer abordable également appeler « dispositif Cosse » sera renforcé et transformé par une réduction d’impôts pour les baux locatifs signés à partir du 1er mars 2022 jusqu’au 31 décembre 2024.
L’ancien dispositif de 2017 dont l’avantage fiscal est la déduction d’impôt sur les logements établis dans les zones tendues, est quant à lui maintenu jusqu’au 28 février 2022.
Exemple du dispositif Louer Abordable : Les propriétaires qui feront le choix du « Louer Abordable » bénéficieront d’une réduction d’impôts équivalente à la baisse de prix de loyer.
- Si un propriétaire loue son logement 15% en dessous des prix pratiqués sur le marché, ce dernier fera des économies en bénéficiant d’une réduction d’impôts de 15%.
- La réduction sera de 35% si le logement est loué 30% moins cher, ce qui représente selon la ministre du logement ½ et 2 mois de loyer net.
Le système de cautionnement évolue en 2022
Les personnes cautionnaires s’engage au travers d’une « caution » à payer le créancier (propriétaire) en cas de défaillance du débiteur (locataire).
A partir du 1er Janvier, les cautionnaires pourront contester la validité du contrat de location sur lequel porte l’acte de cautionnement, que ce soit pour un vice de consentement ou pour un bail locatif conclu suite à une information cachée de la part du bailleur.
La caution pourra s’étaler sur une durée déterminée ou indéterminée. En cas de résiliation notifiée par l’envoi d’une lettre recommandée, l’engagement du cautionnaire prendra fin à l’expiration du bail en cours. L’évolution principale du système de cautionnement pour 2022 concerne la fin de la formule imposée. En effet, jusqu’à présent la formulation était imposée mot par mot et une simple rature ou simple oublie pouvait invalider la caution.
Désormais, la mention que portera la caution sera choisie par le cautionnaire afin de démontrer que ce dernier comprend et assume ses responsabilités envers le propriétaire en cas de non-paiement.
D’autres nouvelles mesures sont à prévoir pour courant 2022, Totem Invest se chargera de faire une mise à jour de ces nouvelles évolutions.
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