Ce qui change pour les propriétaires et les locataires en 2024
Le mois de janvier est souvent annonciateur de nouvelles normes et mesures législatives. Le secteur de l’immobilier n’échappe pas à la règle.
Totem Invest vous propose un rapide tour d’horizon sur les changements attendus pour les propriétaires et les locataires en 2024.
Les changements liés aux normes climatiques.
L’une des premières mesures pour 2022 concerne la mise aux normes des logements (locatifs ou particuliers) en accord avec la perspective gouvernementale de neutralité Carbonne en 2050.
1- Audit énergétique exigé avant mise en vente.
En 2024, le DPE évolue pour mieux informer les locataires et les propriétaires sur la performance énergétique des logements.
Pour les locataires, le droit à l’information est renforcé. Ils peuvent désormais exiger le DPE auprès du propriétaire avant de signer le bail et consulter le document avant toute visite. Cela leur permet de comparer les différents biens disponibles sur le marché et de choisir un logement qui consomme moins d’énergie.
Pour les propriétaires, les logements classés F ou G, dits « passoires thermiques », seront soumis à de nouvelles obligations à partir de 2025. Ils devront réaliser un audit énergétique et des travaux de rénovation énergétique. En cas de non-respect de ces obligations, ils s’exposent à des sanctions financières.
Ces changements visent à améliorer la performance énergétique des logements et à réduire la consommation d’énergie en France.
Les locataires et les propriétaires doivent être conscients de ces changements afin de pouvoir en tirer pleinement parti.
En France, 4,8 millions de logements sont classés F ou G.
Le coût moyen des travaux de rénovation énergétique pour un logement classé F ou G est de 20 000 €.
Les locataires peuvent utiliser le DPE pour négocier un loyer plus bas.
Les propriétaires peuvent bénéficier de subventions pour financer les travaux de rénovation énergétique.
Les changements liés au crédit
Pour l’achat d’un logement
- Les taux d’intérêt : ll est possible que les taux d’intérêt des crédits immobiliers commencent à baisser en 2024. En effet, la Banque centrale européenne (BCE) a annoncé qu’elle envisageait de relever ses taux directeurs en 2023, mais qu’elle pourrait les baisser en 2024 si l’inflation diminue
Selon l’observatoire Crédit logement, une baisse de 0,25% du taux d’intérêt d’un crédit immobilier aurait pour effet de réduire la mensualité de l’emprunteur. Par exemple, pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, une baisse de 0,25% du taux d’intérêt entraînerait une diminution de la mensualité de 15 €.Cependant, il est important de noter que les taux d’intérêt sont influencés par de nombreux facteurs, notamment l’inflation, la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) et la situation économique générale. Il est donc impossible de garantir que le taux des crédits immobiliers baissera en 2024
- Réduction des durées de remboursement : les banques devraient proposer des durées de remboursement plus courtes pour les crédits immobiliers, afin de limiter le coût des intérêts. Cela pourrait rendre les crédits plus accessibles aux emprunteurs, mais ils auront également à rembourser une somme plus importante chaque mois.
Un emprunteur qui souhaitera acheter en 2024 un logement d‘une valeur de 200 000 €. Il dispose d’un apport de 20 000 € et souhaite emprunter 180 000 € sur 20 ans.
Avec un taux d’intérêt de 3,82%, sa mensualité s’élèvera à 1 282 €.
Si l’emprunteur décide de réduire la durée de son crédit à 15 ans, sa mensualité augmentera à 1 573 €. Cependant, il remboursera son prêt 5 ans plus tôt et économisera ainsi 66 100 € d’intérêts.
- Augmentation des exigences de solvabilité : les banques devraient renforcer leurs exigences de solvabilité pour les emprunteurs, afin de limiter le risque de défaut de paiement. Cela signifie que les emprunteurs devront présenter des revenus plus élevés et des fonds propres plus importants pour obtenir un crédit immobilier.
Pour la rénovation d’un logement
- Augmentation des aides publiques : l’État a prévu d’augmenter les aides publiques à la rénovation énergétique des logements. Cela devrait rendre les travaux de rénovation plus accessibles aux propriétaires, notamment pour les logements classés F ou G, dits « passoires thermiques ».
- Renforcement des obligations des propriétaires : les propriétaires de logements classés F ou G seront soumis à de nouvelles obligations à partir de 2025. Ils devront réaliser un audit énergétique et des travaux de rénovation énergétique. En cas de non-respect de ces obligations, ils s’exposent à des sanctions financières.
Les travaux de rénovation énergétique les plus courants sont l’isolation des murs, l’isolation des combles, la pose d’une pompe à chaleur et le remplacement des fenêtres. Le coût de ces travaux varie en fonction du type de travaux, de la surface du logement et de la localisation du logement.
Par exemple, l’isolation des murs par l’intérieur coûte en moyenne 150 €/m², l’isolation des combles par l’extérieur coûte en moyenne 80 €/m², la pose d’une pompe à chaleur coûte en moyenne 12 000 € et le remplacement des fenêtres coûte en moyenne 1 000 €/fenêtre.
Quelles mesures liées aux impôts en 2024 ?
Le projet de loi de finances pour 2024 prévoit un certain nombre de mesures fiscales qui auront un impact significatif sur les propriétaires et les locataires de logements.
1- Pour les propriétaires
Pour les propriétaires, la principale mesure est la refonte de la fiscalité de la location courte durée. L’abattement forfaitaire de 30 % des revenus locatifs est remplacé par un régime réel de taxation. Cela signifie que les propriétaires devront déclarer tous leurs revenus locatifs et déduire les charges réelles qu’ils ont engagées. Cette mesure vise à lutter contre la fraude fiscale et à garantir une taxation plus équitable des revenus locatifs.
Une autre mesure importante pour les propriétaires est l’augmentation de la taxe foncière sur les résidences secondaires.
Enfin, le dispositif Pinel, qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus locatifs, est prorogé jusqu’au 31 décembre 2024.
2- Pour les locataires
Pour les locataires, la principale mesure est l’augmentation du barème de l’APL. Cette mesure vise à soutenir les ménages modestes et à faciliter leur accès au logement.
Une autre mesure importante pour les locataires est la prorogation du dispositif MaPrimeRénov’, qui permet aux propriétaires de bénéficier d’aides financières pour financer des travaux de rénovation énergétique. Cette mesure vise à réduire les factures énergétiques des ménages et à lutter contre le changement climatique.
Le louer Abordable reconduit jusqu'en 2024
Le dispositif Louer abordable a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, mais il est possible qu’il soit prolongé au-delà de cette date. Cependant, il est également possible que le dispositif soit modifié ou remplacé par un autre dispositif.
Si le dispositif Louer abordable est prolongé, il est probable qu’il continue à attirer les investisseurs. En effet, le dispositif permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt significative, qui peut atteindre 25 % du prix d’achat du logement.
Un propriétaire achète un appartement neuf de 40 m2 à Paris pour 300 000 €. Il décide de le louer à un prix inférieur au marché, soit 900 € par mois.Grâce au dispositif Louer abordable, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt de 25 % du prix d’achat du logement, soit 75 000 €.La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans, soit 8 333 € par an.
En louant son appartement à un prix inférieur au marché, le propriétaire perçoit un loyer mensuel de 900 €
Prolongation du dispositif Denormandie
La prolongation du dispositif Denormandie. Ce dispositif, qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus locatifs, est prorogé jusqu’au 31 décembre 2024.
Les principales conditions d’éligibilité au dispositif Denormandie restent inchangées :
- L’immeuble doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou dans une commune déficitaire en matière de logement social ;
- Le logement doit être loué nu à un prix inférieur de 20 % au prix de marché ;
- Le logement doit être loué pendant au moins 9 ans.
La réduction d’impôt est de 12 % du prix d’achat du logement, répartie sur 9 ans.
La prolongation de la loi Denormandie vise à soutenir l’investissement locatif dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville et à favoriser la création de logements abordables.
D’autres nouvelles mesures sont à prévoir pour courant 2024, Totem Invest se chargera de faire une mise à jour de ces nouvelles évolutions.
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